Résiliation d'un bail de location immobilière (loi 1989) : motif, délais et modalités

Comment résilier un bail de location immobilière dans le respect des règles en vigueur ?

La résiliation d'un bail de location immobilière est un processus encadré par la loi, visant à protéger les droits du locataire et du propriétaire.

Cette démarche, qu’il s’agisse de location vide ou meublée, peut susciter des questions pour les propriétaires comme pour les locataires.

Comprendre les modalités de résiliation, les délais à respecter, et les situations particulières permet à chacun d’aborder cette étape en toute clarté et dans le respect des règles en vigueur.

Découvrez les conditions et démarches pour la résiliation d'un bail de location immobilière en toute sérénité.

Résiliation d'un bail de location immobilière par le locataire

La résiliation d’un bail de location immobilière par le locataire, qu'il s'agisse d'une location meublée ou non, est une procédure relativement simple, mais elle implique de respecter des délais et modalités spécifiques.

Location meublée (12 mois renouvelable)

Le locataire peut donner congé à tout moment, sans avoir à justifier de motif particulier.

• Délai de préavis : au moins 1 mois avant la date de départ souhaitée.

• Modalités : Le locataire doit notifier le propriétaire de la résiliation du bail de location immobilière par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier, ou par remise en main propre contre signature.

Location vide (3 ans renouvelable)

Pour un bail de location vide, le locataire est également libre de quitter le logement à tout moment, mais le préavis est généralement plus long.

• Délai de préavis : au moins 3 mois avant la date de départ souhaitée, sauf pour certains cas où le délai peut être réduit à 1 mois (mutation professionnelle, perte d'emploi, raisons de santé, logement situé en zone tendue, etc).

• Modalités : La notification de résiliation du bail de location immobilière doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier, ou remis en main propre contre signature.

Résiliation d'un bail de location immobilière par le propriétaire

La résiliation d'un bail de location immobilière par le propriétaire est plus strictement encadrée. Il ne peut donner congé au locataire que pour des raisons précises, et il doit respecter des délais et formes de notification précises.

Location meublée (12 mois renouvelable)

Pour un bail de location meublée, le propriétaire peut donner congé dans trois situations spécifiques :

•Congé pour vente

• Congé pour reprise : Le propriétaire peut reprendre le logement pour y habiter (l'occupation à titre de résidence secondaire n'est pas admis) ou pour y loger un membre de sa famille, ascendant ou descendant.

• Congé pour motif légitime et sérieux : Cela peut être par exemple la réalisation d'importants travaux de réhabilitation. Depuis la loi Alur, le bailleur a l'obligation de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le juge peut vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations légales, et déclarer le congé non valide si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Dans ce cas, le propriétaire doit informer le locataire en respectant un délai de préavis d'au moins 3 mois avant la date anniversaire du contrat (tous les ans, sauf exception).

Location vide (3 ans renouvelable)

Les motifs de résiliation d’un bail de location immobilière vide sont identiques, mais le délai est plus long.

• Congé pour vente : Le locataire dispose d'un droit de préemption. Il bénéficie d'un délai de 2 mois pour accepter ou refuser l'offre de vente. L'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai légal de préavis (qui ne commence que six mois avant le terme du bail).

• Congé pour reprise : Le propriétaire peut reprendre le logement pour y habiter (l'occupation à titre de résidence secondaire n'est pas admis) ou pour y loger un membre de sa famille, ascendant ou descendant.

• Congé pour motif légitime et sérieux : Cela peut être par exemple la réalisation d'importants travaux de réhabilitation. Depuis la loi Alur, le bailleur a l'obligation de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le juge peut vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations légales, et déclarer le congé non valide si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Dans ce cas, le délai de préavis est d'au moins 6 mois avant la date anniversaire du bail (tous les 3 ans, sauf exception).

Modalités de résiliation d'un bail de location immobilière

La résiliation du bail, qu’elle émane du locataire ou du propriétaire, doit impérativement être envoyée en respectant certaines règles pour être valable.

La lettre de congé doit inclure les raisons de la résiliation si elle émane du propriétaire et les informations spécifiques selon le cas (par exemple, le droit de préemption en cas de vente ou le lien de parenté en cas de reprise).

Le congé doit être notifié* soit par : 

• Lettre recommandée avec accusé de réception,

• Acte de commissaire de justice (huissier),

• Remise en main propre (contre récépissé ou émargement)

Le délai du préavis court à compter de la date de notification* du congé au locataire, c’est-à-dire :

• Si le congé est donné par lettre recommandée avec accusé de réception : à compter de la date de remise effective de la lettre au locataire.

• Si le congé est donné par acte de commissaire de justice (huissier) : à compter du jour de la signification de l'acte au locataire ;

• Si le congé est remis en main propre : à compter de la date de cette remise contre récépissé ou émargement ;

* Lorsque le destinataire est absent ou lorsqu'il ne va pas retirer la lettre recommandée au bureau de poste, les juges considèrent que la notification n'a pas été faite. Par conséquent, il est conseillé d’envoyer la lettre recommandée avec un peu d'avance afin de faire parvenir la notification de résiliation dans les délais requis.

Locataires protégés

En France, la législation protège certains locataires en fonction de leur âge, de leurs ressources, de leur situation familiale ou de leur état de santé. Ces protections s’appliquent principalement aux baux d'habitation non meublés, bien que certains droits puissent être étendus aux locations meublées.

• Locataire âgé et à faibles ressources : Un locataire est considéré comme protégé s’il est âgé de plus de 65 ans et dispose de ressources annuelles inférieures aux plafonds de ressources définis pour l'accès aux logements sociaux (PLS). Dans ce cas, le propriétaire qui souhaite donner congé pour vente ou reprise personnelle doit proposer un logement de remplacement adapté aux besoins et capacités financières du locataire. Le propriétaire est dispensé de cette obligation s'il est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources modestes (inférieures aux mêmes plafonds).

• Locataire en situation de handicap ou dépendant : Les personnes en situation de handicap, reconnues par la MDPH (Maison Départementale des Personnes Handicapées) ou disposant d’une carte d’invalidité, bénéficient également de certaines protections. En cas de congé donné par le propriétaire, celui-ci est tenu, selon les mêmes conditions que pour les locataires âgés, de proposer un logement de remplacement adapté aux besoins spécifiques du locataire handicapé.

• Locataire en difficulté sociale ou financière : Les locataires bénéficiant de l'Allocation aux Adultes Handicapés (AAH) ou d’aides sociales spécifiques peuvent être considérés comme protégés si leur situation financière ne leur permet pas de se reloger facilement. Dans ces cas, des aides existent pour faciliter le maintien dans le logement ou le relogement. Ces locataires peuvent aussi faire appel à des organismes de médiation ou à des associations pour bénéficier de conseils juridiques et d'accompagnement.

• Trève hivernale : En France, la trêve hivernale est une période durant laquelle les expulsions locatives sont suspendues afin de protéger les locataires en situation de vulnérabilité. Elle s’étend généralement du 1ᵉʳ novembre au 31 mars de l’année suivante. Durant cette période, un locataire, même s’il est en situation d’impayé ou sous le coup d’un congé donné par le propriétaire, ne peut être contraint de quitter son logement. Cette suspension s’applique à toutes les expulsions sauf exceptions (comme un logement faisant l'objet d'un arrêté de péril)

Ces protections s’appliquent surtout en cas de résiliation initiée par le propriétaire et visent à éviter la mise en difficulté de personnes vulnérables face à la résiliation d'un bail. Pour les propriétaires, il est important de connaître ces spécificités légales avant de donner congé à un locataire pour respecter la législation en vigueur. Les locataires, de leur côté, peuvent s’adresser à des associations ou consulter un juriste pour être informés de leurs droits et être accompagnés dans les démarches nécessaires.

La résiliation d’un bail de location immobilière, qu’elle soit initiée par le locataire ou le propriétaire, est un processus encadré par des règles précises et des délais à respecter. Dans les situations où des protections particulières s’appliquent, la loi impose des conditions spécifiques, visant à garantir un équilibre entre les droits des locataires et ceux des propriétaires.

Face à ces réglementations parfois complexes, se faire accompagner par un professionnel, comme un conseiller en gestion de patrimoine ou un conseiller en immobilier, peut s’avérer judicieux. Cet accompagnement aide à éviter les erreurs, à sécuriser la procédure et à envisager des solutions adaptées à chaque situation.

Nos conseillers vous accompagnent dans vos démarches immobilières !

Sources : https://fidnet.fidroit.fr/ - https://www.info.gouv.fr/